お問い合わせ近年、日本では少子高齢化や人口減少の影響で、空き家や利用されていない土地が急増しています。その中でも特に問題視されているのが「負動産」と呼ばれる存在です。これは、所有していても収益を生まないどころか、固定資産税や維持費などの負担ばかりが発生する不動産のことを指します。相続をきっかけに、使い道のない土地や古家を受け継ぎ、どう扱うべきか頭を抱える人は少なくありません。今回は、不動産コンサルタントや相続専門士の知見を交えながら、「負動産」の定義や問題点、そして具体的な解決策について詳しく解説します。
Contents
1. 「負動産」とはどんな不動産か？
一般的に「負動産」とは、以下のような特徴を持つ不動産を指します。
・買い手がつかず売却が難しい
・貸し出しても借り手が見つからない
・草刈りや建物の管理にコストや手間がかかる
・所有しているだけで税金を支払わなければならない
典型的なのは、郊外の再建築不可の土地や、老朽化した空き家です。例えば、地方の分譲地にある土地が道路認定を受けていなかったため、建物の建築ができず、結果として売却が困難になったケースもあります。このような不動産は固定資産税がかかるうえに、雑草の除去や不法投棄の対応など管理費も必要となり、所有しているだけでマイナスとなります。
2. 負動産を相続したときの主なリスク
相続によって負動産を引き継ぐと、以下のような問題が発生します。
・管理コストと手間がかかる
遠方の土地を相続すると、現地まで行って管理するのは容易ではありません。草刈りやごみの撤去を外部に委託すれば費用がかかり、放置すれば近隣からの苦情につながります。
・固定資産税の負担
土地や建物を所有している限り、毎年税金が発生します。さらに「特定空家等」に指定されれば、固定資産税が通常の3〜4倍にまで跳ね上がることもあり、大きな負担となります。
・簡単に放棄できない
2023年に始まった「相続土地国庫帰属制度」により、一部の土地は国に引き取ってもらえるようになりました。しかし、建物が残っていたり境界が不明確であったりすると対象外になり、すべての負動産を手放せるわけではありません。
・次世代への負担
自分の代で解決できなければ、子どもや孫が同じ問題を背負うことになります。相続人が複数いる場合は共有状態となり、さらに処分が難しくなるリスクもあります。
3. 相続前にできる対策
もし自分が将来、負動産を遺す立場になるなら、早めの対策が重要です。
・遺産分割で他の相続人に譲る
・相続放棄を検討する
・生前に売却や活用方法を模索する
特に相続放棄は強力な手段ですが、現金や有価証券といったプラスの財産まで放棄する必要があるため、慎重に判断する必要があります。
4. 相続してしまった後の対応策
負動産を相続してしまった場合でも、いくつかの方法で解決を図ることが可能です。
・売却を試みる
一見売れなさそうでも、需要がゼロとは限りません。隣地の所有者にとっては価値がある場合もありますし、専門の不動産会社が購入してくれるケースもあります。
・活用して収益化する
古い家をリノベーションして賃貸物件や民泊に転用する、土地を駐車場や資材置き場として貸す、太陽光発電に利用するなど、アイデア次第で収益化できることもあります。
・国への引き渡しを申請する
要件を満たす土地であれば、「相続土地国庫帰属制度」を利用できます。ただし、更地であることや境界が明確であることなど条件は厳しいため、事前確認が欠かせません。
・公的機関や法人への寄付
公益法人や一部自治体は、不動産を寄付として受け入れる場合があります。寄付が認められれば税務上の優遇を受けられる可能性もあります。
・業者に引き取ってもらう
費用はかかりますが、有料で土地を引き取る業者も存在します。処分できずに悩み続けるよりは、費用を払ってでも確実に手放すという選択肢も現実的です。
5. 負動産を売却する具体的な手順
売却を考える際には、以下の流れを意識すると良いでしょう。
・隣地所有者に声をかける
・複数の不動産会社に査定を依頼する
・事故物件や特殊な不動産を扱う専門業者に相談する
・建物を解体して更地にすることも検討する
・価格を下げてでも早期処分を優先する
・空き家バンクに登録し、広く買い手を探す
最近では一括査定サービスも普及しており、地域密着型から大手まで複数社の意見を簡単に比較できます。難しい不動産でも積極的に取り扱う業者があるため、あきらめずに行動することが大切です。
6. 専門家に相談する重要性
負動産の処分や活用は、素人判断では難しいケースが多くあります。
弁護士、税理士、不動産コンサルタントなど専門家に相談することで、法律的リスクや税金面の不利益を避けながら最適な解決策を見つけやすくなります。また、地方自治体やNPO法人が運営する「空き家相談窓口」を利用すれば、地域に合った活用法を提案してもらえることもあります。
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今回は、近年問題視されている「負動産」について、相続した場合のリスクや実際に相続する際の対策などを解説いたしました。「負動産」は相続人にとって大きな悩みの種となりやすい存在です。しかし、事前の対策や適切な活用法を知っておくことで、必ずしも「負」だけの資産ではなくなる可能性があります。大切な子や孫の将来の安心の為にも、今回ご紹介した内容を参考にしてみてください。昭島市、八王子市で解体工事をご検討の際は、ぜひ株式会社野島工務店へご相談ください。
