土地活用で福祉施設を検討する際のポイント

昭島市、八王子市周辺で解体工事を請負っている、株式会社野島工務店です。土地を活用する方法には、賃貸アパートや駐車場経営、商業施設の建設など多くの選択肢があります。その中でも「社会貢献」と「安定収益」の両立を目指す人から注目されているのが福祉施設の運営です。近年は単なる収益追求型の土地活用ではなく、「地域に役立つ施設を提供する」という社会的価値を重視する傾向も強まっており、福祉施設の需要は今後も高まると予測されます。今回は、福祉施設を土地活用として選ぶ場合に知っておくべきポイントについて解説いたします。

1. 土地活用として建てられる福祉施設の種類

福祉施設は大きく分けて以下のような形態があります。

・老人福祉施設（特別養護老人ホーム、有料老人ホームなど）
・障がい者支援施設（就労支援・グループホーム）
・児童福祉施設（保育所、児童養護施設など）
・婦人保護施設や母子生活支援施設
・デイサービスセンターやショートステイ施設

これらの多くは国や自治体の補助金や介護報酬によって運営されており、安定性があるのが特徴です。自治体や社会福祉法人が中心となって運営しているケースもありますが、近年では民間企業が参入する例も増えており、土地所有者が建物を建てて事業者に一括で貸し出す「一棟貸し」という方式が一般的になっています。

特に老人ホームやグループホームは、今後も高齢化に伴いニーズが増していくため、市場としての将来性は高いと考えられます。

2. 福祉施設を土地活用に選ぶメリット

・立地条件が多少悪くても成り立つ

賃貸住宅や商業施設は、立地条件に強く左右されます。駅から遠かったり商業エリアから外れた土地では需要が限定的になり、経営が難しいことがあります。
その点、老人ホームなどの福祉施設は「家族が通える範囲にあるかどうか」が重視されるため、駅から多少距離があっても問題になりにくいのが特徴です。バス停から徒歩数分であれば十分に事業化可能で、他の用途では使いづらい土地でも活用できるチャンスがあります。

・広い土地を効率的に活かせる

郊外などに大きな土地を持っていても、賃貸マンションや戸建て分譲では需要が見込めず、収益化が難しいことがあります。福祉施設であれば大規模な建物を一棟建築し、そのまま事業者に貸し出すことが可能です。小規模区画に分割するよりも効率が良く、土地をまとめて活用できる点が魅力です。

・安定した賃料収入が期待できる

商業施設やオフィスビルは景気に左右されやすく、空室リスクも常に抱えています。これに対して福祉施設は、入居者が長期的に利用する前提で運営されるため、安定的に賃料が入るのが大きなメリットです。新型コロナの影響でオフィス需要が急減した際も、介護施設や保育施設の需要は落ち込みませんでした。こうした安定性は、長期的に安定収益を得たい土地所有者にとって大きな魅力です。

3. 福祉施設の土地活用に潜むデメリット

・他の活用法より収益性が低い場合がある

都市部の好立地においては、福祉施設よりもマンションやオフィス、店舗の方が利回りが高い傾向にあります。そのため「できるだけ高収益を狙いたい」と考えるのであれば、福祉施設は必ずしも最適解ではありません。収益性と社会貢献性のバランスをどこで取るかが重要になります。

・賃料が下落するリスク

福祉施設は公的制度に依存しているため、介護報酬や補助金の改定によって経営状況が変化します。補助金が削減されれば、借主である事業者が賃料減額を求めてくる可能性もあります。一棟貸しでは貸主の交渉力が弱いため、やむなく応じざるを得ないケースが多い点には注意が必要です。

・退去時の影響が大きい

福祉施設は事業者の要望に合わせて設計されるため、一般的な住宅やオフィスのように次の借主がすぐに見つかるとは限りません。万一退去された場合、新たな事業者が見つからなければ建物の用途転換が難しく、長期間空き物件になるリスクもあります。

4. 福祉施設に適した土地・不向きな土地

老人ホームやデイサービスなどの福祉施設は、必ずしも広大な土地を必要としない場合もあります。都市部の住宅街に小規模なグループホームを建てるケースも増えています。
逆に、すでに賃貸需要が高い都心部の一等地では、わざわざ福祉施設にする必要は薄いかもしれません。
要するに、「他の活用法では収益が見込みにくい土地」や「地域に介護・保育のニーズがあるエリア」にこそ適しているといえるでしょう。

5. 福祉施設で土地活用する際の5つの注意点

・複数の活用プランを比較する

まずは福祉施設に限らず、アパート、商業施設、駐車場経営など他の土地活用と比較検討することが重要です。福祉施設は収益性が控えめな場合があるため、複数案をシミュレーションし、将来的な安定性や初期投資額を冷静に比べる必要があります。

・事業者の実績を必ず確認

入居する事業者の信頼性は極めて重要です。過去の運営実績が十分にあり、資金繰りも安定している事業者を選ぶことで、退去リスクを減らせます。逆に、業歴の浅い事業者が高額な賃料を提示してきても、将来的に撤退されるリスクがあるため慎重な判断が求められます。銀行や信用調査機関を通じて与信を確認するのも有効です。

・定期借家契約を選択する

普通借家契約では借主の権利が強いため、契約終了や賃料改定が難しくなります。定期借家契約を選ぶことで、一定期間後には契約を確実に終了でき、柔軟に条件を見直すことが可能です。貸主にとってリスク管理の一環となります。

・着工前に予約契約を締結

施設を建ててから借主を探すのでは遅すぎます。必ず建築着工前に事業者と「予約契約」を結び、完成後に入居することを確約させることが重要です。そうすることで、完成後に借主が見つからないリスクを回避できます。

・小修繕は借主負担とする

アパート経営では貸主が修繕費を負担するのが一般的ですが、一棟貸しの福祉施設では小修繕を借主に任せるケースも少なくありません。これにより貸主の負担を減らし、収益性を高められます。大規模修繕は貸主負担となるのが一般的なので、そのための資金を積み立てておくことも忘れてはいけません。

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今回は、土地活用で福祉施設の経営を検討する場合のポイントについて、メリットやデメリットなどを含めて解説いたしました。福祉施設を利用した土地活用は、社会的意義が高く、長期的な安定収益を見込める点が大きな魅力です。一方で、収益性が他の活用法に比べて低くなる可能性や、退去時のリスクといったデメリットも存在します。成功させるためには、複数の活用法を比較したうえで事業者の選定を慎重に行い、契約内容も入念に検討することが不可欠です。安易に決めるのではなく、金融機関や専門家の意見も取り入れながら進めることで、安定した土地活用につなげることができるでしょう。昭島市、八王子市で解体工事をご検討の際は、ぜひ株式会社野島工務店へご相談ください。