介護施設経営による土地活用について

昭島市、八王子市周辺で解体工事を請負っている、株式会社野島工務店です。近年、日本は急速に高齢化が進んでおり、介護サービスの需要は年々高まり続けています。総務省の統計によると、2025年には国民の約3人に1人が65歳以上になると予測されており、介護施設や高齢者向け住宅の不足は深刻な社会問題となっています。そのため、遊休地や老朽化した建物を解体した土地を「介護施設の建設」に活用するケースが増えています。賃貸マンションや駐車場経営と並んで注目される土地活用の一つが「介護施設経営」です。今回は、介護施設経営のメリットやデメリット、経営の始め方や成功の為のポイントなどについて解説いたします。

【介護施設を建てるメリット】

介護施設を建てて土地活用することには、次のような大きなメリットがあります。

1. 高い需要と安定した入居率

高齢化に伴い、介護施設の需要は今後も減ることはほとんどありません。マンションやアパートのように空室リスクに悩まされにくく、長期的に安定した入居率が期待できます。特に都市部だけでなく地方でも需要が強く、地域によっては待機者が多数いるケースもあります。

2. 長期的で安定した収益

介護施設は一度契約が成立すると、入居者は長期間利用する傾向が強く、急な退去が少ないのが特徴です。また、介護施設は自治体からの補助や介護保険制度と密接に関わっているため、家賃収入や利用料が安定しやすい点も魅力です。

3. 社会貢献性の高さ

介護施設の経営は単なる収益事業ではなく、地域社会にとって欠かせない役割を果たします。高齢者やその家族を支え、地域福祉の向上に貢献できるため、社会的意義の高い土地活用方法といえます。

4. 税制上のメリット

介護施設の建設に伴い、固定資産税の軽減や相続税対策としても有効です。特に土地を更地のまま所有していると税負担が重くなりますが、建物を建てることで税制優遇を受けられる場合があります。

【介護施設経営のデメリット】

一方で、介護施設を建てる際には注意しなければならないリスクや課題も存在します。

1. 初期投資の高さ

介護施設の建設費用は、アパートやマンションに比べて高額になる傾向があります。バリアフリー設計や耐震構造、共用スペースの充実など、法令基準を満たすためのコストがかかるため、十分な資金計画が必要です。

2. 運営ノウハウの必要性

介護施設を自ら経営する場合、介護業界の知識やスタッフの確保、行政への申請手続きなど、多くの専門的なノウハウが求められます。土地所有者が直接運営するのはハードルが高いため、多くの場合は介護事業者に貸す「土地活用型」のスキームが選ばれます。

3. 立地による収益性の差

介護施設はどこに建てても必ず成功するわけではありません。医療機関との連携や交通アクセス、周辺の人口動態などによって入居希望者の数が左右されます。需要の少ない地域に建ててしまうと、収益が安定しないリスクがあります。

4. 長期契約による土地の流動性低下

介護施設は長期的な利用を前提とするため、事業者と契約すると数十年単位で土地が拘束されます。短期間で土地を売却したい場合には不向きです。

【介護施設経営の始め方と流れ】

実際に土地を介護施設に活用する際の流れを整理すると、以下のようになります。

1. 市場調査と立地選定

まずは計画地の周辺における介護施設の需要を確認します。高齢者人口の推移、既存施設の稼働率、待機者の有無などを調べることが重要です。

2. 事業スキームの決定

土地活用には大きく分けて「自ら建設・運営する方法」と「介護事業者に土地を貸す方法」があります。運営リスクを避けたい場合は、土地を貸して安定した地代収入を得るスタイルが適しています。

3. 介護事業者との提携

信頼できる介護事業者を見つけ、建物の仕様や契約条件をすり合わせます。事業者によっては建設から運営まで一括して担ってくれる場合もあります。

4. 設計・建築

介護施設は建築基準法や消防法、バリアフリー基準など多くの法令を満たす必要があります。専門の設計事務所や建設会社に依頼し、安全で快適な施設を整備します。

5. 運営開始

建設完了後、事業者が入居者を募集し、介護施設として運営が始まります。土地所有者は地代収入を得る、あるいは運営に関与する形で収益を上げていくことになります。

【介護施設経営を成功させるポイント】

・地域住民のコミュニティの場として提供

介護施設経営で成功するためには地域社会との共生が不可欠です。施設を単なる高齢者向けサービスの場としてだけでなく、地域住民が集まれるコミュニティ拠点として活用することで、地域の信頼や支援を得やすくなります。たとえば、地域イベントの開催、地元住民向けの交流スペース提供、ボランティア活動の受け入れなどを行うことで、施設と地域のつながりを深めることができます。こうした地域との良好な関係は、入居者や利用者の増加にもつながり、経営の安定化に寄与します。

・自治体との連携

施設経営においては行政や自治体との連携も重要です。補助金や助成金制度を活用することで初期投資や運営コストの軽減が可能ですし、地域包括支援センターや医療機関と連携することで、入居者の安心・安全な生活を支えることができます。これにより、地域に根ざした介護施設としての評価も高まります。

【昭島市、八王子市での解体工事はエコ・クリーン解体（株式会社野島工務店）へ】

今回は、介護施設経営のメリットやデメリット、成功の為のポイントなどについて解説いたしました。介護施設を建てて土地活用することは、社会的意義が高く、長期的な安定収入につながる有望な選択肢です。ただし、初期投資や立地選定、運営ノウハウといったハードルもあり、慎重な計画が欠かせません。土地をお持ちで有効活用を検討している方は、まず専門家や介護事業者に相談し、自分の土地に適した活用方法を検討するのがおすすめです。昭島市、八王子市で解体工事をご検討の際は、ぜひ株式会社野島工務店へご相談ください。