アパート経営を成功させるためには？

昭島市、八王子市周辺で解体工事を請負っている、株式会社野島工務店です。親から相続した土地や、使われていない空き地をどう活用すべきか悩んでいる方にとって、アパート経営は非常に有力な選択肢のひとつです。特にすでに土地を所有している場合、土地購入費がかからない分だけ投資額を大幅に抑えることができ、収益性も高くなります。しかし、土地があることは大きなアドバンテージである反面、必ずしも全てのケースで成功するとは限りません。土地の立地条件や形状によってはアパート経営に不向きな場合もあり、事前の検討や準備が欠かせません。今回は、土地を持っている状態からアパート経営を始める場合のメリットとデメリット、さらに成功のための具体的なポイントを、不動産投資の基本から管理運営の注意点まで詳しく解説します。

【アパート経営には2つの形態がある】

アパート経営は大きく分けて「土地あり」と「土地なし」の2パターンが存在します。

・土地ありパターン

「土地あり」とは、すでに自分名義の土地を持っており、その土地を活用してアパートを建てるケースを指します。たとえば、相続で引き継いだ実家の敷地や、駐車場として使っていた土地、あるいは農地転用後の宅地などが該当します。
土地購入費が不要なため初期投資額を大きく抑えることができ、利回りを高く設定しやすいのが最大のメリットです。

・土地なしパターン

一方、「土地なし」の場合は、土地を購入してからアパート建築を行います。自己資金で土地を買えれば安全性は高まりますが、多くの場合は金融機関からの借入が必要になり、その分リスクも高まります。土地代は立地が良いほど高額になるため、収益性とのバランスを慎重に見極めなければなりません。

【土地ありでアパート経営するメリット】

・高い利回りを実現できる

土地代が不要なため、建物だけの投資で済み、結果として利回りが向上します。特に立地条件が良い土地をすでに持っている場合、ローリスクかつハイリターンという、一般的な投資の原則を超える好条件が実現します。

・建物に予算をかけられる

土地取得費が不要な分、建物のグレードや仕様に多くの予算を回せます。高品質な建物は入居者の満足度を高め、空室リスクを減らします。また、施工の質が高ければ将来的な修繕費も抑えられます。

・借入額が少なく、経営が安定

ローンは建物分だけになるため、総借入額が少なくなります。これにより、家賃収入が一時的に減っても返済不能に陥るリスクが低く、経営の安定性が高まります。

・地域の賃貸ニーズを把握しやすい

地元の土地であれば周辺環境や人口動向を把握しやすく、ターゲットに合った間取りや家賃設定が可能です。

・土地を担保に融資を受けやすい

土地は資産として評価されるため、金融機関からの融資審査が通りやすくなります。

【デメリットやリスク】

・立地を選べない

すでにある土地の場所が必ずしも賃貸需要の高いエリアとは限りません。

・不向きな土地の可能性

人口減少地域や交通の便が悪い場所では、入居者を確保するのが難しく、空室率が高まる恐れがあります。

・土地の形状や面積の制約

狭小地や変形地では、建築プランが制限され、思い通りの間取りや規模のアパートを建てられない場合があります。

【必要資金の目安】

・建築費用

例として、60坪の土地に木造2階建てアパートを建てる場合、建築費は約4,800万円が目安です。

・諸経費

設計費用、登記費用、保険料、税金などが発生し、建築費の4～6％が必要です。

・土地代は不要

土地ありの場合、これが最大のコスト削減ポイントです。

【成功のポイントと注意点】

・賃貸需要の把握

アパート経営を成功させるためには、まずターゲットとなる入居者層と、そのエリアの賃貸需要を正確に把握することが不可欠です。

例えば、駅から徒歩10分以内であれば単身者や通勤客向けの需要が高く、家賃相場も比較的高めに設定できます。一方、郊外や車社会の地域では、駐車場の有無や部屋の広さ、ファミリー向けの間取りが重視される傾向があります。

・収益シミュレーション

収益計画は、ハウスメーカーや工務店の提示する資料をうのみにせず、自分でも細かく検証しましょう。

特に注意すべきは「空室率」「家賃下落」「修繕費用」の3つです。新築時は高い家賃で満室を想定できますが、築10年、20年と経過すれば家賃は徐々に下落し、入居者の入れ替わりも頻繁になります。そのたびに広告費や修繕費がかかるため、初期の試算よりも実際の手残りは少なくなるのが一般的です。

・土地の広さ確認

土地の面積は建築計画の自由度を大きく左右します。一般的に、木造2階建てアパートの場合は60坪以上あれば理想的で、駐車場や共用スペースをゆとりを持って配置できます。
50坪程度でも効率的な間取り設計を行えば十分にアパート経営は可能ですが、駐車場の台数や部屋数が限られる場合があります。特に40坪以下では、3階建てにして戸数を確保する、または1LDK中心にして空間を有効活用するなど、設計上の工夫が必要です。

さらに、敷地形状が整形地かどうかも重要です。旗竿地や三角地などの変形地は、建築プランに制約が生じる場合がありますが、その分土地価格や固定資産税が安いケースもあるため、メリットとデメリットを天秤にかけて判断します。

・管理会社選び

アパート経営において、管理会社は「パートナー」とも言える存在です。日々の入居者募集、家賃集金、建物メンテナンス、クレーム対応などを任せられる信頼できる管理会社を選ぶことは、経営の安定性を大きく左右します。

選定時は、管理委託料（家賃の3〜5％が相場）だけでなく、入居者募集のスピード、入居審査の基準、空室対策の提案力など、サービスの質も比較しましょう。また、同じエリアで複数の物件を管理している実績がある会社は、地元の需要や競合状況に詳しく、的確なアドバイスが期待できます。契約前には、実際にその会社が管理している物件を見学し、清掃状況や設備の維持管理状態を確認すると安心です。

【昭島市、八王子市での解体工事はエコ・クリーン解体（株式会社野島工務店）へ】

今回は、土地を所有した状態から始めるアパート経営のメリットやデメリット、成功の為のポイントなどについて解説いたしました。土地がすでにある状態でアパート経営を始めることは、多くの場合で投資効率が高く、安定した運営が可能です。しかし、立地や土地条件によってはリスクもあるため、事前の調査と慎重な計画が欠かせません。しっかりと準備を整えて、長期的に安定収入を生む不動産投資を目指しましょう。昭島市、八王子市で解体工事をご検討の際は、ぜひ株式会社野島工務店へご相談ください。