再建築不可物件を更地にするメリットとは

昭島市、八王子市周辺で解体工事を請負っている、株式会社野島工務店です。「再建築不可の家って、取り壊してもいいの？」このような疑問を持っている方は多いかもしれません。再建築不可の土地とは、一度建物を解体すると、再び家屋を建てることが法律上できない敷地のことを指します。一見すると使い道が難しいように思われがちですが、工夫次第で収益化も見込める土地です。今回は、再建築不可物件を更地にすることの利点や注意点、そして更地にしたあとの有効な活用方法について、具体例を交えてわかりやすくご紹介します。

【そもそも再建築不可物件とは？】

再建築不可物件とは、建物を壊してしまうと、その土地に新たに住宅などを建築できない不動産を指します。多くの場合、建築基準法における「接道義務」を満たしていないことが原因です。接道義務の主な条件として、「幅4メートル以上の公道に2メートル以上接していない」というものがあります。私道であっても、建築基準法上の道路と認められていない場合は対象外になります。

こうした接道義務を満たしていない物件は、特に1950年以前に建てられた建物に多く見られ、細い路地にある古家などが典型です。取り壊してしまうと建築の権利を失うため、扱いが難しいとされています。

【更地にする3つのメリット】

再建築不可物件を更地にすることには、次のような利点があります。

1. 古家の維持費や修繕費を削減できる

再建築不可物件の多くは築年数が古く、維持管理が難しいケースがほとんど。古い設備の交換や耐震補強、外壁修理など、想定外の費用が重くのしかかります。建物を解体すれば、そうした費用の負担を一気に減らすことができます。

2. 管理の手間が省ける

空き家のまま放置すると、定期的な掃除や換気、草むしりが必要になります。遠方に住んでいる場合は、移動や時間的な負担も大きくなりがちです。更地にすることで、これらの作業から解放されるというメリットがあります。

3. 更地状態での収益化も可能

意外に思われるかもしれませんが、再建築不可の更地でも収益化できる活用法は存在します。立地条件により、月極駐車場、自動販売機の設置、資材置き場などの用途が考えられます。建物を建てずに利益を生む手段があるのです。

【更地化によるデメリットとは？】

もちろん、更地にすることにはリスクもあります。以下の2点は特に注意が必要です。

1. 固定資産税が高くなる

建物がある土地には、住宅用地の特例として固定資産税が軽減されています。しかし建物を取り壊すと、この特例が外れて税額が最大6倍にまで跳ね上がることがあります。

とはいえ、元々の評価額が低い土地であれば、税金の増加もそれほど大きなものではありません。実際に年間数十万〜数百万円の差が出るケースは少ないですが、長期保有を前提にしている場合は注意しておきましょう。

2. 売却が困難になることも

再建築ができない土地は用途が限られるため、買い手が見つかりづらくなります。建物があれば「古家付き土地」としてリフォーム目的での需要がありますが、更地にしてしまうと用途が制限され、買い手の幅も狭まってしまう可能性が高まります。そのため、建物の状態が悪くなければ、解体せずに売却する選択肢も視野に入れるべきでしょう。

【更地の有効活用方法6選】

では、再建築不可物件を更地にした場合、どのような活用が可能なのでしょうか。以下に6つの具体例をご紹介します。

1. 駐車場・駐輪場として貸し出す

道路に接する幅が狭くても、自転車やバイクであれば出入りが可能です。コインパーキングや月極駐輪場として活用できれば、初期投資も少なく済み、継続的な収益が見込めます。

2. 自動販売機の設置

自動販売機オーナーとして土地を貸し出す方法もあります。飲料メーカーとの契約により初期費用ゼロで導入できることもあるため、手軽に始められる副業の一つとして注目されています。

3. コンテナハウスやプレハブの設置

簡易的な構造物であれば、建築物と見なされず設置できる場合があります。条件としては「床面積10㎡以下」「非防火地域」などを満たす必要がありますが、トランクルームや物置として貸し出せば収益性も期待できます。

4. 工事現場の資材置き場

周辺に建設業者や工務店がある場合は、資材置き場として貸すことも可能です。車両が入りづらい土地では難しい面もありますが、ニッチな需要に応える活用法といえるでしょう。

5. トレーラーハウスの設置

トレーラーハウスは、建物ではなく車両として扱われるため固定資産税の対象外です。内装を整えれば、簡易な住居や店舗としても使えるほか、短期賃貸での運用も可能です。

6. レンタル農園として活用

土地を小区画に分けて貸し出す「貸し農園ビジネス」も人気があります。都市部近郊で需要があり、土壌の整備が済んでいれば収益化しやすいです。ただし雑草や害虫などのトラブルには注意しましょう。

【再建築不可物件の売却方法】

どうしても活用が難しい場合は、売却も選択肢の一つです。再建築不可物件を売却する主な方法は以下の通りです。

1. 訳あり物件専門の業者に依頼する

再建築不可や事故物件などを専門に取り扱う業者であれば、一般の不動産会社では扱いにくい物件でも買い取ってもらえる可能性があります。独自のルートで販売するため、適正な価格で売却できることもあります。

2. 隣地所有者へ売る

隣の土地と一体化すれば再建築が可能になるケースがあります。隣人が敷地を拡張したいと考えていれば、比較的スムーズに売却できる可能性があります。ただし、不当に高値で売ると贈与と見なされる可能性があるため注意しましょう。

3. 建築審査会での許可を得る

都市計画上の制限をクリアし、建築審査会の「43条但し書き」などの許可を受けられれば、例外的に再建築が認められるケースもあります。自分の土地が該当するかどうかは、専門家に相談することをおすすめします。

【昭島市、八王子市での解体工事はエコ・クリーン解体（株式会社野島工務店）へ】

今回は、再建築不可物件とは何か、取り壊して更地にすることのメリットとデメリットなどについて解説いたしました。再建築不可物件は、見方によっては「扱いづらい資産」に見えるかもしれませんが、更地にして適切に運用すれば、収益化が可能なポテンシャルを秘めています。解体には慎重な判断が求められますが、用途や地域特性をよく考えたうえで最適な活用法を選べば、意外な活路が見えてくるはずです。まずは「本当に更地にすべきか」「活用の余地があるか」を専門家と相談し、後悔のない判断を心がけましょう。昭島市、八王子市で解体工事をご検討の際は、ぜひ株式会社野島工務店へご相談ください。