原状回復義務について

昭島市、八王子市で解体工事を請負っている、株式会社野島工務店です。賃貸住宅に住む際には、敷金や保証金を支払うのが一般的です。これらの費用は、部屋を退去する際に戻ってくるものとされていますが、入居中の使い方次第では全額戻らない場合もあります。そこで問題になるのが「原状回復」の考え方です。今回は、賃貸契約における原状回復の基本的な内容と、費用負担の範囲、またトラブルを防ぐためのポイントについて、原状回復ガイドラインをもとにわかりやすく解説します。

【原状回復とは】

「原状回復」とは、借主が賃貸物件を退去する際に、その物件を元の状態に戻して返却するという義務を意味します。ここで言う「元の状態」とは、あくまで入居当初の状態ではなく、通常の生活の中で避けられない経年劣化や自然損耗を除いた「借主の故意・過失によって発生した損傷がない状態」を指します。

賃貸契約時に支払う敷金・保証金は、この原状回復に必要な費用として使われるもので、汚れや破損などがあった場合は、その修繕費用に充てられることになります。貸主としては、万が一の損耗や家賃滞納に備えて、これらを預かるという仕組みです。

【国が示した「原状回復」のガイドライン】

かつては退去時に「どこまで修繕費を負担すべきか」でトラブルが頻発していました。このような状況を受けて、1998年に国土交通省が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を策定。ここで明文化されたのが、原状回復の対象となる損耗についての基準です。

このガイドラインによれば、「原状回復とは、借主の故意または過失、または注意義務を怠った使用による損耗や損傷を修復すること」であり、「自然に発生した経年変化や通常使用に伴う汚れ等については借主の責任ではない」と明示されています。

つまり、例えば家具を置いていた場所の床のへこみや、日焼けによる壁紙の色あせなどは、原則として借主に修復義務は発生しないのです。

【民法改正によって「原状回復」のルールが明文化】

2020年4月に施行された民法改正により、「原状回復義務」の範囲が法的にも明確になりました。改正後の民法第621条では、通常使用による損耗や経年劣化は原状回復の対象から除外され、借主に責任がないことが明文化されています。

例えば、日常生活の中で発生したフローリングの自然な擦れや、壁紙の色あせといったケースは、貸主が負担すべきであることが法的にも裏付けられたのです。ただし、契約内容や状況により例外が発生する場合もあるため、具体的な修繕の範囲については貸主・不動産業者との認識を事前にすり合わせておくことが大切です。

【「東京ルール」も原状回復の理解を助ける】

東京都では、2004年に「賃貸住宅紛争防止条例（通称：東京ルール）」が施行されました。この条例も、国のガイドラインとほぼ同内容で、原状回復に関するトラブルの抑制を目的としています。東京ルールでは、あらかじめ賃貸契約時に説明を受けた内容に基づき、どこまでが入居者負担となるのかを理解しやすくする狙いがあります。

【敷金ゼロでもクリーニング代はかかる？】

最近では「敷金ゼロ」の物件も増えていますが、たとえ敷金が設定されていなくても、退去時にはクリーニング費用の支払いが発生する場合があります。これは契約時に特約として定められていることが多く、「借主が専門業者による清掃費用を負担する」という条項が一般的です。

このクリーニング費用だけでは済まないような損耗がある場合には、別途、原状回復費用が請求される可能性もあるため、契約時にはしっかり内容を確認しておくことが求められます。

【どこまでが入居者の責任か】

具体的なケースで見ると、例えばフローリングが日焼けによって色あせた場合は貸主の負担ですが、窓を開けっぱなしで雨が入り、床が傷んだ場合は借主の過失となるため修繕費の負担が必要です。

壁についても同様で、ポスターなどを貼ってできた軽微な画鋲の跡や、日差しによって部分的にクロスの色が変わった場合は貸主負担になります。しかし、ネジや釘を使って棚を取り付けたことによる壁の穴は、入居者が補修費用を負担する必要があります。

【トラブルを防ぐためにできること】

原状回復をめぐるトラブルを回避するためには、「入居前」「契約時」「退去時」の3つのタイミングが重要です。

まず、契約書と重要事項説明書の内容をよく確認しましょう。特約がついている場合、例えば「退去時には専門業者によるクリーニング費用として〇万円を支払う」といった文言が記載されていることがあります。このような条項は契約後に無効を主張するのは難しいため、事前に納得できるかどうか確認することが大切です。

また、入居前には室内の状態を細かくチェックし、気になる点があれば写真を撮るなど記録を残しておくことも重要です。後になってから「これは元からあった傷か、それとも入居者がつけたのか」といった争いを防ぐことができます。

【昭島市、八王子市での解体工事はエコ・クリーン解体（株式会社野島工務店）へ】

今回は、原状回復の意義、そしてトラブルの回避方法などについて詳しく解説いたしました。原状回復に関するトラブルは、入居者にとっても貸主にとっても避けたい問題です。契約書や重要事項説明書の記載内容をしっかり確認し、不明点があれば遠慮せずに質問をしましょう。また、入居時には室内を確認・記録し、退去時もその記録をもとに冷静に対応することが大切です。昭島市、八王子市で解体工事をご検討の際は、ぜひ株式会社野島工務店へご相談ください。