お問い合わせ昭島市で解体業を営んでいる、株式会社野島工務店です。
さて、昭島市にお住まいの方で土地の売却をご検討中の方はいらっしゃいますでしょうか。実は、土地の中に一定の廃棄物（地中埋設物）が埋まっている場合、そのまま売却してしまうと買い手が撤去費用を負担しなければならない可能性があり、賠償責任を問われてしまう場合があります。そうならない為にも、地中埋設物とは何か、どのような場合に地中埋設物が問題となってしまうのかについて解説しますので、昭島市で土地の売却を検討されているかたはぜひご覧になってください。
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【地中埋設物とは】
地中埋設物とは、地中に埋められている不要な物、いわゆる廃棄物のことを指します。具体的には、以前にその場所で建物が取り壊された際に残された基礎部分やコンクリート片、古い屋根瓦、さらに古い水道管や浄化槽、使用されていない井戸などが含まれます。昭島市のように昔から発展してきた地域では、こうした地中埋設物が多く存在している可能性があります。
昔は、産業廃棄物に対する規制が今ほど厳格ではなかったため、解体工事で発生した不要物をそのまま現場で埋め戻すことが一般的に行われていました。こうした地中埋設物が、現在では不要物として土地利用を妨げる問題となっています。
特に問題となるのは、その土地に特に新しい建物を建てようとする際に、基礎工事の進行を妨げてしまう可能性がある点です。建物の基礎を設置するための掘削作業中に埋設物が発見されると、撤去が必要となり、工期やコストに大きな影響を及ぼすこともあります。このため、土地の買主にとっては大きなリスクとなり得ます。
また、もしも地中埋設物が見つかった場合、売主に対して「契約不適合責任」が発生する可能性があります。これは、かつての「瑕疵担保責任」に代わるもので、2020年4月1日から施行された新しい民法で規定されています。契約不適合責任は、売買契約に基づいて土地や建物が適切に提供されていない場合、売主が責任を負う制度です。昭島市でも、地中に埋設物が存在し、事前にそれが買主に通知されておらず、売主がその撤去費用や損害賠償を負うことになってしまうケースが少なくありません。
このように、地中埋設物は買主にとっても売主にとっても大きなリスクをもたらす可能性があります。そのため、昭島市で土地を売却する際は事前にしっかりと調査することをお勧めいたします。
【どのような場合に契約不適合責任が問われるか】
地中埋設物の存在を売主が知りながら、その事実を買主に告げずに土地を売却した場合、売主には瑕疵担保責任（現在は契約不適合責任）が発生します。瑕疵とは、簡単に言えば隠れた欠陥や不具合のことで、不動産取引においては、通常の検査や目視では気づくことが難しい欠陥や問題を指します。
契約不適合責任が問われた場合、売主は地中埋設物の撤去にかかる費用を負担しなければならない可能性が高いです。さらに、売主が地中埋設物について説明を怠った場合、説明義務違反として損害賠償を請求されるリスクもあります。したがって、売主は不動産売買において適切な情報開示を怠らないことが非常に重要です。
また、売主が宅建業者であり、買主が一般消費者（宅建業者ではない）である場合、民法の規定では、瑕疵の存在を知った日から1年以内に責任を追及することが可能です。しかし、この１年以内という期間はあまりに短く買主にとって不利となるため、宅建業法では買主を保護するための特例が設けられています。この特例により、物件の引き渡しから最低でも2年以上の期間、契約不適合責任を負わなければならないとする特約の設定が可能となっています。
【地中埋設物の調査手段】
これまでに説明した通り、地中埋設物の有無を確認しておくことは、昭島市で土地を売却する際に不必要なトラブルを避けるため必須となります。では、どうやって埋設物が埋まっているかどうかを確認すればよいのでしょうか。
土地に埋設物が埋まっているかどうか分からない場合、まずはその土地に以前あった建物に関する図面や記録を確認してみましょう。過去にその場所にどのような建物が建っていたのか詳細に調べることで、地下に埋設された構造物や設備の存在を推測する手がかりとなります。
例えば、以前の建物が平屋だった場合、その土地には浄化槽が残されている可能性が考えられます。また、以前にマンションやビル、大規模な工場、あるいはガソリンスタンドなどがあった場合は、地下に何らかの構造物や設備が埋まっている可能性が高いです。このように、建物の種類によって埋設物の有無や種類を予測することが可能です。
図面や書類を用いたこうした「机上調査」に加えて、さらに直接的な地中埋設物の調査手法としては、「地中レーダー探査」や「ボーリング調査」などといった、電磁波や特殊な装置を使用した方法がとられることもあります。ただし、これらの調査方法は費用や作業負担が大きく、売主が個人である場合に用いられることはほとんどなく、主に昭島市における大規模な開発や建設プロフェクトにおいて行われます。
【地中埋設物があっても問題にならないケースについて】
地中に埋設された物があっても、建物の建設や買主に特段の不利益をもたらさないと判断される場合には、その埋設物は法的に「瑕疵」とみなされないことがあります。具体的には、建物の基礎を支える杭や、敷地内の下水管といった、地中に埋まっているが建物の建築計画に特に支障をきたさない設備が該当することが多いです。
とはいえ、地中埋設物が問題にならない可能性がある場合でも、土地の売買契約を結ぶ際には、過去の土地利用の経緯や現在の埋設物の有無について、売主として適切に説明を行う義務があります。売主が「これくらいは買主にとって不利益にはならないだろう」と一方的に判断してしまうのは非常に危険です。買主に事前に十分な説明を行わなかったことで、契約後にトラブルが発生するリスクを常に懸念しておきましょう。
【昭島市での土地売却時は地中埋設物の確認を！】
今回は、土地の売却における地中埋設物のリスクについて解説をいたしました。不要なトラブルを避けるためにも、地中埋設物の有無は必ず確認しておきましょう。また、こうした調査は不動産仲介会社に依頼できる場合もありますので、対応が可能かどうか問い合わせてみるとよいでしょう。昭島市で土地の売却をご検討の方は、ぜひ参考にしてみてください。
